Tさんは一人暮らししていた被相続人(母)の土地・建物を相続しました。

建物は木造で築50年、公道から奥まったところに建築されており、公道から玄関まで通路としている私道を、近隣の地権者と一緒に利用していましたが不動産会社に土地の売却を相談したところ、思いがけず現状のままでは売却できないことがわかりました。

接道義務を満たさないと建築不可

建物の敷地は、原則として、建築基準法上の道路に2m以上接道しなければ、新築や増築できず、そのままでは売却できる土地になりません。

Tさんの敷地は私道部分が路地状敷地で、出口側で公道と2m接していませんでした。

敷地が接道義務を満たしているかは、まず法務局で公図、地積測量図を見て、土地の形状、隣地や道路との境界を確認します。

次に、敷地が接する道路について、市区町村の役所で指定道路図を閲覧し、建物を建築できる敷地に該当するか、該当させるための条件を担当者に照会します。

私道が位置指定道路や、セットバックを要する2項道路に該当しているか、私道部分が路地状敷地である場合は、出口側で接する道路の指定状況を確認します。

Tさんは、隣接する土地を地権者と一緒に売却して2mを確保することとしました。

越境により建築できない場合も

土地の売却前に、隣地との境界について確定測量を行います。

隣地からの越境は、隣地地権者の立ち会いのもと、境界確認と合わせて越境の状況を双方で確認します。

Tさんは、確定測量の結果、隣地建物の外壁やドア、換気用フードなどが私道部分に越境しており、まだ2mの接道義務を満たせていないことがわかりました。

地権者間で権利調整が必要

越境が確認された場合、建物が建築できる土地になるよう、隣地地権者と話し合い越境解消について合意が必要です。

Tさんの場合、買主の不動産会社が役所に出向き、建築できるための条件を相談し、役所が示した要件に合わせて隣地地権者と越境解消の工事手順と負担について話し合い、土地を売却できるようになりました。

※株式会社エムエムアイが運営する当事務所所属のデイリーコラムより抜粋。所属士業の先生方が執筆しています。(リンク)

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敷地と道路の調査手順
1. 現況の確認
目視またはメジャーで確認する。
・ 敷地境界と建物の位置関係(境界標を確認)
・ 敷地からの越境の有無
・ 建物と接道部分の位置関係など
2. 道路の調査
建物と合わせて調査する。以下の書類は委任状がなくても誰でも取得できる。( )内は確認できる情報
(1)法務局
・ 公図(敷地の位置関係、接道状況)
・ 地積測量図(詳細な敷地の位置関係、接道状況。作成されていない場合も多い)
・ 建物図面(敷地と建物の位置。現況との異同)
・ 登記事項証明書(敷地・建物の権利関係)
(2)市区町村の役所
建物が建てられる土地であるかを担当者に照会する。
・ 指定道路図(敷地の接道部分の道路指定状況)
・ 指定道路調書(指定道路の詳細情報)指定道路情報を役所のHPで公開している自治体もある。
・ 建築計画概要図(古家の建築確認申請時の建物図面。現況建物、敷地との異同状況)
※現況建物が工事完了検査を受けていない場合、新築・増築に制限を受ける可能性あり。
3. 境界確定測量
土地家屋調査士に測量を依頼する。
・ 官民査定 公道と敷地の境界測量。役所と地権
者が立ち会い、境界を確認する。
・ 民民査定 隣地と敷地、私道と敷地の境界測量。
地権者が立ち会い、境界を確認する。
4. 隣地地権者との権利調整
境界確認にて越境が確認された場合、土地売却のため、越境の解消方法と時期について地権者の間で話し合う。
建築基準法上の道路
42条1項1号 認定道路 (国道・県道・市道等)
2号 開発道路
3号 既存道路
4号 計画道路
5号 位置指定道路(私道)
42条2項   2項道路 幅員4m未満。特定行政庁が指定。中心線から2mのセットバックを要する。
接道義務  建築基準法 第43条
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2M以上接しなければならない。
※地方公共団体は、条例により接道に関し必要な制限を付加できる。(延べ面積の大きな建築物、共同住宅、店舗、工場等の特殊建築物には、より長い接道義務が求められる)

路地上敷地の接道義務
(例)東京都建築安全条例 第3条、 第3条の2
建築物の敷地が、路地状部分のみで道路に接する場合、安全上、防火上の配慮から、路地状部分の長さに応じ、次に掲げる幅員以上としなければならない。(原則、共同住宅、店舗、工場等の特殊建築物は建築できない。)
敷地の路地状部分の長さ  20m以下の場合
→ 接道部分の幅員2m以上(3m以上)
敷地の路地状部分の長さ  20超の場合
→ 接道部分の幅員3m以上(4m以上)
※(  )内は、木造建築(準耐火建築物を除く)で、
延べ面積が200㎡超の敷地に適用される。