「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ

令和2年4月1日より改正民法が施行されました。多岐にわたり、いろいろな改正が入っていますが、請負契約の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わることにも注目されています。この改正により売主の責任が増すことになります。

改正前の請負契約の「瑕疵担保責任」とは

改正前の民法の「瑕疵担保責任」を復習してみましょう。「瑕疵(かし)」とは「玉に瑕(キズ)」のキズ(欠陥)のこと。土地・建物などの「特定物」の欠陥などは、引き渡されても、すぐにはわからないものがあります。これを「隠れた瑕疵」といいます。

旧民法では、引き渡した物件に「隠れた瑕疵」がある場合は、売主は瑕疵担保責任を負うものとされていました。

(瑕疵担保責任の内容)無過失責任

①原則:損害賠償

②例外:契約目的を達しない場合に限り

契約解除可(建物は不可)

たとえ瑕疵がある土地・建物の引き渡しても、債務(引渡)は履行しているので「債務不履行責任」は問えないと考え、代わりに「瑕疵担保責任」が法定されたわけです。

改正後は売買の「契約不適合責任」準用へ

今回の改正で、請負契約に売買契約の「契約不適合責任」が準用されることとなり、「瑕疵担保責任」規定は削除されました。

(請負契約の改正のポイント)

改正前改正後
修理・代替物の請求修理は○
損害賠償請求
契約解除(代金返還)○(建物は×)
代金減額請求×

① 改正後は「契約に適合しない」という「債務不履行責任」として取り扱われ、契約不適合には「隠れた」という前提は不要となりました。

② 改正前は建物の請負契約は契約解除ができませんでしたが、改正後は建物の解除制限がなくなりました。

③ 責任追及には「引渡しから1年以内(建物は5又は10年)」の請求が必要でしたが、改正後は、契約不適合を知ってから1年以内の通知で足りるとされました。

「不適合発見から5年後」という新しい時効が追加されました

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住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント

(国土交通省住宅局住宅生産課)

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/dl_files/kaisei_minpou.pdf

一般社団法人住宅金融普及協会「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」

https://www.sumai-info.com/information/follow_up9.html

 

改正後の民法

(請負人の担保責任)

<改正前民法634条は削除>

(有償契約への準用)

<改正前民法559条の通り>

(買主の追完請求権)

第562条

1.引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

2.前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

(買主の代金減額請求権)

第563条

1.前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。

2.前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。

一 履行の追完が不能であるとき。

二 売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。

三 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。

四 前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告を

しても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。

3.第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。

(買主の損害賠償請求及び解除権の行使)

第564条

前二条の規定は、第四百十五条の規定による損害賠償の請求並びに第五百四十一条及び第五百四十二条の規定による解除権の行使を妨げない。

 

改正前民法

(請負人の担保責任)

第634条

1.仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができる。ただし、瑕疵が重要でない場合において、その修補に過分の費用を要するときは、この限りでない。

2.注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができる。この場合においては、第五百三十三条の規定を準用する。

(有償契約への準用)

第559条

この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。

 

標準契約書・約款等について

①中央建設業審議会 請負契約・約款

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000092.html

②民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款委員会

請負契約・約款

http://www.gcccc.jp/index.html

③(一社)住宅リフォーム推進協議会

住宅リフォーム工事標準契約書他

http://www.j-reform.com/publish/shosiki.html

④日本弁護士連合会 住宅建築工事請負契約約款

https://www.nichibenren.or.jp/contact/information/iedukuri_yakkan.html

⑤国土交通省住宅局 賃貸住宅標準契約書他

https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000121.html