専門誌の気になる記事

税理士業界の専門誌に、国税庁消費税課課長補佐、税務大学校研究部教授等々を歴任した人が、民泊事業に係る消費税について、次のように書いていました。

民泊用建物は「居住用賃貸建物」に該当し、民泊事業は「住宅宿泊事業」なので、住宅の貸付けに該当しないから消費税の課税対象になるものの、令和2年10月1日以後取得するものは仕入税額控除の対象にならず、さらに、第3年度の末日までその建物を消費税の課税対象である民泊用に供していたとしても、課税賃貸割合に基づく調整控除の対象にはならない、と。

令和2年10月以後取得の仕入税額控除

居住用賃貸建物に係る仕入税額について、購入後に課税売上割合が著しく変動する場合、購入時の仕入税額控除の後、第3年度に調整計算を行うという制度から、物件購入期での仕入税額控除を不可とし、第3年度の課税期間の末日において課税賃貸割合に応ずる消費税額を算定し、その期の仕入消費税額とするという制度になりました。

物件を買い民泊に供して3年

① 民泊事業を、他人に有料で住宅を貸す行為と解すると、民泊専用住宅を購入後、課税事業者として継続して民泊用に供した3年経過後の課税賃貸割合は100%です。

② 民泊事業とは、個人で言えば事業所得になる行為で、不動産所得となる行為ではないので、不動産賃貸事業に該当しないことになり、従って3年経過後の課税賃貸割合は0%です。

冒頭の専門誌の筆者は ② に該当するとして、3年経過後の仕入税額控除を否定しているわけです。

3年後ではなく物件購入年で控除では

冒頭の筆者は、また、民泊用建物は「居住用賃貸建物」だから物件購入年でも仕入税額控除不可としています。

しかし、法令では、建物の構造・設備で居住用賃貸住宅非該当が明示出来れば、仕入税額控除は可としています。

もし、税理士がマンションを購入して、様々な必要な設備を整えて税理士事務所として利用する場合、物件購入の仕入税額控除がそれで可であるのならば、民泊利用でも固有な設備の設置が必要なので、同じく仕入税額控除可となりそうに思われます。

 

※株式会社エムエムアイが運営する当事務所所属のデイリーコラムより抜粋。所属士業の先生方が執筆しています。(リンク)

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税務通信3622号  2020年09月21日 ( 09頁)

解説消費税   税理士 和氣 光

【解説】

2 民泊事業に供する建物の取得に係る消費税法の適用

民泊事業は,住宅宿泊事業法における住宅としての施設を利用して「住宅宿泊事業」を営むものであり,その内容は住宅の貸付けに該当しないことから消費税の課税対象になるものです。

このことからすれば,今回の改正前までは民泊用の建物の取得は課税売上用の課税仕入れとして消費税の仕入税額控除の対象となっていましたが,民泊事業は住宅としての施設を利用して「住宅宿泊事業」を営むものであり,民泊の用に供する建物の構造等から判定すれば,その建物は住宅そのものであり,住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物には該当せず,居住用賃貸建物に該当することになるものと考えます(住宅宿泊事業法第3条《届出》の規定に基づき,民泊用の建物として使用することについて届出をした建物であっても,その建物の構造等からしていつでも住宅の貸付けの用に供することができることから,この場合においても民泊用の建物は「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」には該当しないものと考えます。)。

したがって,民泊用の建物の取得は居住用賃貸建物の取得として仕入税額控除の対象とはならないことになるものと考えます( 消法30 ⑩)。

なお,民泊用に供する居住用賃貸建物の取得について,第三年度の末日においてその建物を有しており,その建物を消費税の課税対象である民泊用に供していたとしても,民泊用に使用することは「住宅の貸付け以外の貸付けの用に供したとき」には該当しないことから,課税賃貸割合に基づく調整の対象にはならないことになるものと考えます( 消法35の2 ①, 消基通12-6-1 )。

 

消費税法 第35条の2  居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合等の仕入れに係る消費税額の調整

事業者(・・・)が、居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額について第30条第10項の規定の適用を受けた場合において、当該事業者(・・・)が第3年度の課税期間の末日において当該居住用賃貸建物を有しており、かつ、当該居住用賃貸建物の全部又は一部を当該居住用賃貸建物の仕入れ等の日から第3年度の課税期間の末日までの間(次項及び第3項において「調整期間」という。)に別表第一第13号に掲げる住宅の貸付け以外の貸付けの用(第3項において「課税賃貸用」という。)に供したときは、当該有している居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額に課税賃貸割合を乗じて計算した金額に相当する消費税額を当該事業者の当該第3年度の課税期間の仕入れに係る消費税額に加算する。この場合において、当該加算をした後の金額を当該課税期間における仕入れに係る消費税額とみなす。

 

消費税法基本通達12-6-1課税賃貸用の意義

法第35条の2第1項《居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合等の仕入れに係る消費税額の調整》の規定は、居住用賃貸建物の全部又は一部を住宅の貸付け(法別表第一第13号《住宅の貸付け》に掲げる住宅の貸付けをいう。以下12-6-1において同じ。)以外の貸付けの用に供した場合にのみ適用されるのであるから、当該建物に関連する資産の譲渡等が別にあったとしても、当該建物の全部又は一部を住宅の貸付け以外の貸付けの用に供しない限り、当該規定は適用されないのであるから留意する。

 

消費税法 別表第一 非課税取引

十三 住宅(人の居住の用に供する家屋又は家屋のうち人の居住の用に供する部分をいう。)の貸付け(当該貸付けに係る契約において人の居住の用に供することが明らかにされている場合(当該契約において当該貸付けに係る用途が明らかにされていない場合に当該貸付け等の状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかな場合を含む。)に限るものとし、一時的に使用させる場合その他の政令で定める場合を除く。)

 

民泊事業により生じる所得の課税関係等について (情報)

7 消費税の課税関係

問 自己の保有する住宅を利用して住宅宿泊事業を行っている場合、宿泊者から受領 する宿泊料に消費税は課されますか。

答 住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業において宿泊者から受領する宿泊料は、ホテルや旅館などと同様に消費税の課税対象となります。

 

消費税法施行令 第50条の2  仕入れに係る消費税額の控除の対象外となる居住用賃貸建物の範囲

法別表第一第13号に掲げる住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな部分がある居住用賃貸建物(法第30条第10項に規定する居住用賃貸建物をいう。以下第53条の4までにおいて同じ。)について同項の規定の適用を受けることとなる事業者が、当該居住用賃貸建物をその構造及び設備の状況その他の状況により当該部分とそれ以外の部分(以下この項及び同条第1項において「居住用賃貸部分」という。)とに合理的に区分しているときは、当該居住用賃貸部分に係る課税仕入れ等の税額(法第30条第2項に規定する課税仕入れ等の税額をいう。次項及び第53条の4第2項において同じ。)についてのみ、法第30条第10項の規定を適用する。

 

消費税法基本通達11-7-2  居住用賃貸建物の判定時期

居住用賃貸建物に該当するかどうかは、課税仕入れを行った日(・・・)の状況により判定し、同日において住宅の貸付けの用に供しないことが明らかでない建物(・・・)については、居住用賃貸建物に該当するのであるが、当該課税仕入れを行った日の属する課税期間の末日において、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかにされたときは、居住用賃貸建物に該当しないものとして差し支えない。