譲渡費用の範囲は通達に例示されるほか、判例の積み上げから判断されています。通達では、譲渡費用は資産の譲渡のために直接要した費用、及び資産の譲渡価額を増加させるため譲渡に際して支出した費用としています。(直接必要性)

判例:土地改良区決済金事件

平成18年最高裁判決「土地改良区決済金事件」は、従前の概念(直接必要性)にとらわれず「譲渡費用に当たるかは、一般的、抽象的に当該資産を譲渡するために必要であるかによって判断するのでなく、現実に行われた資産の譲渡を前提として客観的に見てその譲渡を実現するために当該費用が必要であったかどうかにより判断すべきもの」であると判示しました。(客観的必要性)

個別通達のみを改正

最高裁判決を受け土地改良区決済金について譲渡費用であることを認める個別通達が発遣されましたが、譲渡費用の範囲を示す基本通達は改正されず、その後、譲渡費用該当性を争った裁判では、客観的必要性に当たらないとする判決が続いています。

課税庁は最高裁判決の後も従前の解釈(直接必要性)を変更せず、土地改良区決済金のように法令や当事者間の契約など個別事情のあるものにのみ限定して客観的必要性を認めているものと思われます。

取得費と譲渡費用の相互性

不動産売買の仲介手数料は、資産を取得するため支出された場合、取得費付随費用となり、また売却のため支出された場合は、譲渡のために直接要した費用として譲渡費用になります。その他、土地譲渡の際の建物取壊し費用、立退料もそれぞれ取得費付随費用または譲渡費用となります。

このことから取得費と譲渡費用には相互性があり、取得費に該当するものは譲渡費用にも該当し、また、その逆も成り立つ関係にあるといえます。

抵当権抹消費用も譲渡費用となる?

金融機関からの借入で土地を取得するとき、借主が負担した抵当権設定費用は、土地の取得費を構成しますが、売主が抵当権抹消費用を負担した場合は譲渡費用になるとする意見と、ならないとする意見があります。しかし、取得費と譲渡費用の相互性の観点からすれば、売主負担の抵当権抹消費用も譲渡費用になるといえるのではないでしょうか。

 

※株式会社エムエムアイが運営する当事務所所属のデイリーコラムより抜粋。所属士業の先生方が執筆しています。(リンク)

*************************************

 

土地改良区決済金事件(平成18年4月20日最高裁)

土地改良区の組合員が農地を転用目的での譲渡の際、

負担した決済金、施設の補修整備を図るための協力金等について土地譲渡所得の譲渡費用に該当するか争われた。

(1)新潟地裁、東京高裁判決(国勝訴)

地裁は、譲渡費用は資産の譲渡実現のため「直接必要な」

費用、及び資産の「譲渡価額を増加させるため」譲渡に際して支出した費用に限定されるとし、譲渡費用にはあたらないとして国が勝訴し、高裁でも国が勝訴した。

TAINS: Z252-9237(H14.11.28) Z253-9342(H15.5.15)

(2)最高裁平成18年判決(納税者勝訴)

最高裁は、譲渡費用について新たな判断基準を示し、納

税者が勝訴した。「譲渡費用に当たるかは、一般的、抽象的に当該資産を譲渡するために必要であるかによって判断するのではなく、現実に行われた資産の譲渡を前提として、客観的に見てその譲渡を実現するために当該費用が必要であったかどうかにより判断すべきもの」であるとした。

そのうえで、決済金は、農地法による転用許可を停止条件として、土地改良法および土地改良区の規程により支払わなければならなかったのであり、客観的に見て譲渡の実現に必要な費用であったとして譲渡費用にあたるとした。また、協力金等についても支払いにより土地改良施設を将来にわたり使用できるため、土地の譲渡価額の増加をもたらすものとして譲渡費用に当たると判示した。

TAINS: Z256-10373(H18.4.20)

※ 最高裁判決を受け、個別通達が新たに発遣され、土地改良区決済金等の支払いについて一定の要件をみたすものは、譲渡費用に該当することが明示された。

(土地改良区内の農地の転用目的での譲渡に際して土地改良区に支払われた農地転用決済金等がある場合における譲渡費用の取扱いについて(法令解釈通達)H19.6.22)

所得税基本通達

33-7(譲渡費用の範囲)

所得税法第33条第3項に規定する「資産の譲渡に要した

費用」とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用(取得費と

されるものを除く。)をいう。

(1) 資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用

(2)(1)に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地(借地権を含む)を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用

(注) 譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれないことに留意する。

38-11(土地、建物等の取得に際して支払う立退料等)

土地、建物等の取得に際し、当該土地、建物等を使用して

いた者に支払う立退料その他その者を立ち退かせるため

に要した金額は、当該土地、建物等の取得費又は取得価額

に算入する

取得費と譲渡費用の相互性

伊川正樹教授は、基本通達33-7,38-11の内容と逐条

解説から考えると、立退料や建物取壊し費用等について、譲渡費用として控除できるものは取得費にもなりうるというのが国税庁の考え方であるとして両者には相互性が認められると述べられている。

(伊川正樹 立命館法学2013年6号「譲渡所得課税における取得費および付随費用並びに譲渡費用」25~26頁)